♟️ Czy Można Sprzedać Udział We Współwłasności Nieruchomości

Instytucja zniesienia współwłasności została uregulowana w przepisach art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego (dalej jako kc). W wielkim skrócie, zniesienie własności wspólnej to likwidacja stosunku, jaki łączy współwłaścicieli danej rzeczy. Jej skutkiem jest zanik stanu, w którym własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie Najłatwiej rozwiązać to sprzedając nieruchomość za zgodą wszystkich współwłaścicieli oraz dzieląc kwotę ze sprzedaży proporcjonalnie do udziałów we współwłasności nieruchomości. Gdy takiej zgody nie ma, można dokonać zniesienia współwłasności oraz działu spadku – w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego Polega on na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część wspólnej nieruchomości. Do innych umów określających sposób korzystania z przedmiotu współwłasności należą m.in.: podział korzystania z rzeczy pod względem czasowym, podział korzystania z rzeczy według rodzaju Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości bez działu spadku. Sprzedaż mieszkania przed dokonaniem działu spadku jest możliwa, jednak wymaga znajomości przepisów prawa cywilnego oraz posiadania aktu poświadczenia dziedziczenia lub potwierdzenia nabycia spadku. Należy pamiętać, że do skutecznej sprzedaży mieszkania potrzebna jest zgoda Kupując mieszkanie, będące przedmiotem prawa własności, nabywamy jednocześnie udział w częściach wspólnych nieruchomości. Ułamkowy udział zależy od wielkości mieszkania i powierzchni pomieszczeń przynależnych. Części wspólne nieruchomości to temat, który aktualnie spędza Ci sen z powiek? A drugi rodzaj współwłasności to po prostu inna niż małżeńska wspólność ustawowa. Przykładem może być dom odziedziczony w spadku przez czworo rodzeństwa, każde z nich ma 25% udziału w domu. Jeżeli jedno z nich jest dłużnikiem, to komornik może zająć i zlicytować udział dłużnika, czyli 25%. Oszacowaniu będzie Zniesienie współwłasności: akt notarialny lub orzeczenie sądowe. Jeżeli Pani mąż zakupi udziały w nieruchomości, stanie się jej współwłaścicielem na takiej samej zasadzie, jak ich dotychczasowy współwłaściciel. W kontekście opisanego problemu wyjaśniam zatem, że art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) stanowi, że każdy ze Odpowiedź na pytanie, czy można sprzedać swoją część spadku, jest twierdząca. Można sprzedać swoją część spadku bez względu na to czy spadkobierca uzyskał prawa do majątku spadkowego na mocy ustawy, czy testamentu. Umowa zbycia spadku jest jednym ze sposobów na przekazanie udziału w spadku po zmarłym bliskim. Podział do użytkowania może nastąpić także w umowie pomiędzy członkiem wspólnoty a wspólnotą mieszkaniową i na podstawie takiej umowy można członkowi wspólnoty przyznać prawo do korzystania z większej ilości powierzchni części wspólnej, niż wynikałoby to z jego udziału we współwłasności (uchwała Sądu Najwyższego z Tak więc w przedstawionej sytuacji gmina mimo przysługującego jej zwolnienia jest obowiązana do uwzględnienia przedmiotowej nieruchomości w składanej deklaracji na podatek od nieruchomości Rozwód a sprzedaż udziału i wpis w księdze wieczystej. Maciej Rodacki, 29 czerwca 2017. Jeden z rozwiedzionych małżonków chciałby pozbyć się swojego udziału we wspólnej nieruchomości. Co ważne, chciałby tego dokonać jeszcze przed postępowaniem o podział majątku wspólnego, ponieważ znalazł akurat kupca na swój udział. Nie można więc sprzedać udziałów drugiego właściciela bez jego wiedzy i odpowiedniego pełnomocnictwa. Aby skutecznie sprzedać cały pojazd, a nie jedynie udziały we własności, stosowna umowa musi zostać zawarta przez wszystkich współwłaścicieli. Czy na umowie kupna-sprzedaży samochodu musi być współwłaściciel? XRLU50. Nabycie udziału we współwłasności nieruchomości Określenie „udział ze wskazaniem” nie jest określeniem, jakie funkcjonuje oficjalnie w przepisach prawa. Przedmiotem Pani zainteresowania na wtórnym rynku nieruchomości jest najprawdopodobniej udział we współwłasności nieruchomości, bez ustanowionej odrębnej własności lokalu w budynku wzniesionym na gruncie. Dlatego można mówić, że zbywca tego udziału „wskazuje”, z jakim lokalem jest on związany. Rzeczywiście, ta forma prawa do lokalu jest zwykle tańsza niż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, będące ograniczonym prawem rzeczowym, czy odrębne nieruchomości lokalowe. Z tą formą władania nieruchomością mamy do czynienia najczęściej w przypadku starych kamienic. Jeśli nabywa się udział we współwłasności nieruchomości, to zbywca tego udziału (posiadający przykładowo 1/3 czy 1/8 udziału w całej nieruchomości), może przenieść na nabywcę swoje prawo bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jak wynika z treści przepisu art. 198 Kodeksu cywilnego, „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Udział w prawie własności nieruchomości, czyli ułamkową część tej nieruchomości, można obciążyć hipoteką, jest on dziedziczny i podlega egzekucji (art. 65 ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.). Nie może jednak sobie Pani założyć osobnej księgi wieczystej, bowiem zmiana uprawnionego właściciela udziału będzie ujawniona w księdze wieczystej dotychczas prowadzonej dla całej nieruchomości. Nabywca udziału w prawie własności nieruchomości (udziału we współwłasności), a więc ułamkowej części tej nieruchomości nie ma prawa do władania wyodrębnionym fragmentem tej nieruchomości, o powierzchni odpowiadającej jego udziałowi, chyba że współwłaściciele dokonali tzw. podziału quoad usum, czyli do wyłącznego korzystania. Prawdopodobnie tak jest w przypadku, o jakim Pani pisze, w ten sposób określone mieszkanie jest niejako „przypisane” jednemu ze współwłaścicieli. Różnice pomiędzy udziałem w nieruchomości a wyodrębnioną nieruchomością lokalową Dokładnie widać różnicę pomiędzy udziałem w nieruchomości a wyodrębnioną nieruchomością lokalową, gdy spojrzymy przez pryzmat art. 2 pkt 2 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zgodnie z treścią tych przepisów, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali, wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (lokale użytkowe). Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej Prawem związanym (akcesoryjnym) z odrębną własnością nieruchomości lokalowej jest udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy). Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Innymi słowy, właściciel wyodrębnionego lokalu posiada ten konkretny lokal na wyłączną własność, a w nieruchomości wspólnej (grunt, wspólne części budynku) posiada proporcjonalny udział, określony ułamkiem. Odrębna własność lokalu powstaje wskutek zawarcia umowy o jego ustanowieniu w formie aktu notarialnego, do jej powstania niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy). Przykładowo, aby dokonać remontu zajmowanego lokalu niewyodrębnionego (wskazanego jedynie do korzystania), jakiego zakup Pani rozważa, potrzebna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli, bowiem jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Zasady współdziałania współwłaścicieli nieruchomości (rzeczy wspólnej) szczegółowo normują przepisy art. 195-221 Kodeksu cywilnego. W przypadku, kiedy okaże się, że współwłaściciele są konfliktowi, korzystanie z własnego udziału może być utrudnione. W razie konfliktu dotyczącego wspólnej nieruchomości, którego współwłaściciele nie mogą rozwiązać we własnym zakresie, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić z wnioskiem do sądu. Istnieje również potencjalne ryzyko, że jeden ze współwłaścicieli zechce tę współwłasność znieść, także na drodze sądowej, żądając np. spłaty swego udziału i jego przejęcia. Ma do tego prawo bez ograniczeń czasowych, roszczenie o zniesienie współwłasności nigdy nie ulega bowiem przedawnieniu (art. 220). Generalnie można stwierdzić, że im więcej współwłaścicieli ma nieruchomość, tym większa szansa na konflikt. Konsekwencje podatkowe nabycia udziału w nieruchomości Chciałabym również poświęcić kilka słów konsekwencjom podatkowym nabycia udziału w nieruchomości. Jako współwłaściciel ponosiłaby Pani solidarnie odpowiedzialność za uiszczanie należności (np. podatku od nieruchomości), co oznacza, że w razie zaległości organ podatkowy może wystąpić do jednego czy kilku wybranych współwłaścicieli, kierując przeciwko nim egzekucję administracyjną, niezależnie od wielkości udziałów, jakie im przysługują. Kwestia wzajemnych rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami nie będzie interesować organów skarbowych. Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach (art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613 z późn. zm.). Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Wielość współwłaścicieli może rodzić problemy – w szczególności, gdy pomiędzy nimi nie panuje zgoda. Można je rozwiązywać na wiele sposobów, w szczególności umownie bądź sądownie ustalić zasady zarządu rzeczą wspólną. Gdy jednak i to nie pomaga, należy rozważyć wyjście ze współwłasności. Powstaje pytanie, czy lepiej dokonać zbycia udziałów, czy może jednak wybrać zniesienie współwłasności? Dowiesz się w poniższym artykule! Czym jest współwłasność? Współwłasnością określa się w prawie cywilnym taki stan, w którym własność danej rzeczy ruchomej lub nieruchomości przysługuje niepodzielnie więcej niż jednej osobie. Chodzi zatem o sytuację, w której żadnej z osób nie będzie przysługiwało wyłączne prawo do danej rzeczy ani też wyłączność w określonym aspekcie prawa własności (korzystanie, rozporządzanie rzeczą itd.). Należy również zaznaczyć, że współwłasność to udział każdego ze współwłaścicieli w całości rzeczy. Nie jest zatem tak, że każdemu przynależy jakaś konkretna jej część. Każdy z nich jest natomiast właścicielem całości w odpowiednim stosunku (ułamku). Od powyższego odróżnić należy współwłasność łączną, która występuje między innymi przy wspólności majątkowej małżeńskiej i przy wspólności majątku spadkowego. Tego rodzaju wspólność objęta jest innymi zasadami i nie dzieli się na udziały. Ogólne zasady dotyczące zniesienia współwłasności i zbycia udziałów we współwłasności nie dotyczą tzw. współwłasności łącznej istniejącej między innymi w przypadku wspólności w małżeństwie, wspólności majątku spadkowego i majątku w spółce cywilnej. Udziały we współwłasności W braku innych ustaleń uznaje się, że każdy ze współwłaścicieli ma równy udział w prawie własności. Wielkość udziału w wielu przypadkach ma wpływ na wykonywanie prawa własności. Niektóre z praw i obowiązków zależą na przykład od tego, czy udział jest większościowy – tak jest w przypadku zarządu rzeczą wspólną. W innych przypadkach od wielkości udziału zależy rozmiar uprawnień, np. zakres prawa do pobierania pożytków z rzeczy. Zasadą są równe udziały współwłaścicieli. Wielkość udziału przekłada się przede wszystkim na zarząd rzeczą wspólną oraz rozmiar uprawnień współwłaściciela. Część praw i obowiązków nie zależy jednak od tego, jaki udział posiada współwłaściciel. Rozporządzanie udziałem we współwłasności Jednym z istotniejszych uprawnień każdego współwłaściciela jest uprawnienie do samodzielnego rozporządzania własnym udziałem w rzeczy wspólnej. Mówiąc o rozporządzeniu udziałem, mamy natomiast na myśli: przeniesienie udziału; obciążenie udziału (użytkowanie, zastaw, hipoteka); zmiana treści udziału (tzw. podział quoad usum). Samodzielnie – bez udziału ani zgody pozostałych współwłaścicieli – możemy zatem zbyć udział we współwłasności. Możliwe jest także zbycie części swoich praw. W przypadku obciążenia udziału należy zaznaczyć, że dopuszczalność zależy także od reżimu prawnego dotyczącego danego obciążenia. Dużą zaletą zbycia udziału we współwłasności jest możliwość dokonania tej czynności samodzielnie bez zgody, a nawet bez poinformowania pozostałych współwłaścicieli. Możliwe jest również zbycie części udziału. W sytuacjach spornych możemy również skorzystać z tzw. podziału quoad usum (czyli podziału rzeczy do korzystania). W takiej sytuacji zawieramy umowę z pozostałymi współwłaścicielami dotyczącą sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, podziału ciężarów i pożytków z rzeczy. Zbycie udziału – zasady Przeniesienie udziału na osobę trzecią to de facto przeniesienie części prawa własności. Do tego rodzaju transakcji stosuje się te same regulacje prawne, które znajdują zastosowanie w przypadku przeniesienia własności rzeczy w całości. W szczególności, jeżeli przenosimy udział w prawie własności nieruchomości, konieczne jest zawarcie stosownej umowy w formie aktu notarialnego. Również obciążenie udziału we współwłasności wymaga zachowania takiej formy. Istotna w tym kontekście jest również zasada, zgodnie z którą rozporządzenie może dotyczyć wyłącznie takiej wiązki praw i obowiązków, która nam przysługuje. Nie możemy zatem sprzedać nic ponad nasz udział. Zbycie udziału we własności rzeczy stanowi transakcję analogiczną do zbycia całego prawa własności. Przepisy prawne nie przewidują szczególnych regulacji w tym zakresie – obowiązują zasady ogólne. Ograniczenia możliwości rozporządzenia udziałem Ogólne prawo do rozporządzania udziałem przez współwłaściciela doznaje niekiedy wyjątków. Jednym z nich jest uregulowane w art. 166 Kodeksu cywilnego prawo pozostałych współwłaścicieli do pierwokupu udziału w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. Zniesienie współwłasności jako uprawnienie współwłaściciela Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Ustawodawca uwzględnił w jej konstrukcji okoliczność, że stan ten w sposób naturalny prowadzi do konfliktu. Współwłasność jest zatem uważana za stan przejściowy, a każdy ze współwłaścicieli powinien mieć możliwość wyjścia z tej sytuacji. Prawo żądania zniesienia współwłasności może być realizowane na drodze porozumienia pomiędzy współwłaścicielami. W przypadku nieruchomości pamiętać należy o formie aktu notarialnego. W razie braku polubownego załatwienia sprawy współwłaścicielowi przysługuje natomiast ochrona prawna – roszczenie o zniesienie współwłasności, które można realizować przed sądem. Zniesienie współwłasności to uprawnienie każdego współwłaściciela. Jest to roszczenie, którego można dochodzić przed sądem. Nie jest jednak wykluczone umowne zniesienie współwłasności. Ograniczenie prawa do zniesienia współwłasności Z uwagi na fakt, że niekiedy samym współwłaścicielom może zależeć na utrzymaniu stanu wspólności, choćby z uwagi na wspólne przedsięwzięcie dotyczące rzeczy wspólnej, ustawodawca dopuszcza ograniczenia w tym zakresie. Kodeks cywilny wskazuje, że uprawnienie do zniesienia współwłasności może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat. Można je ponowić. Współwłaściciele mogą umownie wyłączyć możliwość zniesienia współwłasności na maksymalnie 5 lat. Taka umowa może być przez nich ponownie zawarta po upływie tego terminu. Sądowe zniesienie współwłasności W przypadku wartościowych rzeczy, w tym nieruchomości, sądowe zniesienie współwłasności może okazać się dobrym wyborem również wtedy, gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma sporu. Opłata sądowa przy przedłożeniu zgodnego planu podziału wyniesie jedyne 300 zł, niezależnie od wartości rzeczy. Stawki notarialne są natomiast uzależnione od wartości dzielonej rzeczy i mogą wynosić nawet 10 000 zł. Sądowe zniesienie współwłasności w przypadku nieruchomości jest korzystniejsze niż notarialne. Koszt zgodnego podziału przed sądem to 300 zł. Z praktyki wynika, że porozumienie w przedmiocie zniesienia współwłasności nie jest zbyt częstym zjawiskiem. W braku konsensusu konieczne jest sądowe zniesienie współwłasności. Ponadto, jeżeli do sądu nie składamy zgodnego planu podziału rzeczy wspólnej, musimy przygotować się na wyższe koszty – 1000 zł. Sądowe zniesienie współwłasności w przypadku sporu będzie się również wiązać z wieloletnim postępowaniem sądowym. Zniesienie czy zbycie? Podsumowując, z formalnego punktu widzenia najprostszym sposobem wyjścia ze współwłasności jest sprzedaż udziału osobie trzeciej. W praktyce jednak niezwykle ciężko znaleźć nabywcę, gdyż mało kto jest zainteresowany tego rodzaju transakcją. Pozostaje zatem zniesienie współwłasności – umowne lub sądowe. Z tych dwóch natomiast sądowe może pomóc zaoszczędzić koszty przy założeniu zgodnego wniosku co do podziału – nie pozwoli natomiast zaoszczędzić czasu. Gdy istnieje spór między współwłaścicielami, jedynym wyjściem jest podział sądowy przy zwiększonych kosztach. Wielu współwłaścicieli nieruchomości zdaje sobie pytanie – czy możliwa jest sprzedaż nieruchomość bez zgody innych właścicieli? Kwestie takie regulowane są przez odpowiednie przepisy będąca współwłasnością różnych osób może być przedmiotem sprzedaży. Trzeba jednak pamiętać o tym, że może być to powiązane z dodatkowymi współwłasnościCo wtedy, gdy współwłaściciel nie wyraża zgody na sprzedaż?Sprzedanie udziałów w mieszkaniu bez zgody współwłaścicielaPowstanie współwłasnościWspółwłasność oznacza, że konkretna rzecz, na przykład nieruchomość, należą w określonych częściach do różnych dwa rodzaje współwłasności, a mianowicie współwłasność w częściach ułamkowych – wtedy każdy współwłaściciel posiada rzecz w danym ułamku, a także współwłasność łączna, która nie wyróżnia udziałów – tutaj najlepszym przykładem jest współwłasność jako wspólność majątkowa w powstania współwłasności dochodzi wtedy, gdy:ma miejsce dziedziczenie nieruchomości – wtedy mówimy o współwłasności ułamkowejma miejsce rozwód – wskutek podziału majątku pomiędzy byłymi małżonkami, współwłasność także jest ułamkowama miejsce zakup nieruchomości – jest ona nabywana przez przynajmniej dwóch kupujących, z osobnych środków, na przykład przez parę bez związku małżeńskiegoW wielu przypadkach współwłasność ma swoje dobre strony, ponieważ każdy ze współwłaścicieli ma prawa do danej nieruchomości. Zdarza się jednak, że niesie ona ze sobą problemy, na przykład wtedy, gdy jeden ze współwłaścicieli chce sprzedać swoją część wtedy, gdy współwłaściciel nie wyraża zgody na sprzedaż?Może przydarzyć się sytuacja, gdy jeden ze współwłaścicieli lub też kilku współwłaścicieli nie wyraża zgody na sprzedaż nieruchomości. W takiej sytuacji nie jest możliwa sprzedaż całej nieruchomości, ale można sprzedać jej część, czyli udziały w udziałów w nieruchomości będącej współwłasnością oznacza, że zmienia się jeden ze współwłaścicieli – pozostała część współwłaścicieli nadal zachowuje swoje prawa do konkretnej części udziałów w mieszkaniu bez zgody współwłaścicielaDo sprzedaży udziałów w nieruchomości nie potrzeba zgody współwłaścicieli – nie trzeba nawet informować ich o transakcji. W związku z tym transakcja może odbyć się po cichu, bez ryzyka ewentualnych problemów ze strony innych udziału w mieszkaniu lub innej nieruchomości, która jest współwłasnością, może być jednak trudna. Zalezienie odpowiedniego nabywcy może wymagać czasu, ponieważ nie każdy jest skłonny do zakupu tylko części nieruchomości, z której korzystają także inni takiej sytuacji rozwiązaniem jest skorzystanie z usług firm zajmujących się skupem nieruchomości – wówczas można odsprzedać od ręki także swoje udziały w danej nieruchomości, bez potrzeby informowania o tym pozostałych właścicieli, jak wspomnieliśmy nieruchomości zapewniają szybką, wygodną i bezpieczną transakcję. W jaki sposób należy przeprowadzić zniesienie współwłasności nieruchomości? Ustne ustalenia odnośnie tego, które działki w wyniku ewentualnego zniesienia współwłasności przypadną Panu, a które siostrze, nie są prawnie wiążące. Zniesienie współwłasności nieruchomości dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego. Słowne ustalenia odnośnie ewentualnego sposobu zniesienia współwłasności nie wiążą ani Pana siostry, ani nabywcy udziału, jaki zbyła. Również jeżeli Pan i siostra dokonaliście podziału nieruchomości do używania (łac. quoad usum), który polega na tym, iż współwłaściciele wydzielają części nieruchomości do wyłącznego używania, nie sprzeciwia się to możliwości zbycia przez Pana siostrę przysługującego jej udziału we współwłasności nieruchomości. Czy współwłaściciel nieruchomości może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych właścicieli? Stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego (w skrócie „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Rozporządzenie udziałem we współwłasności jest prawem zbywalnym, a jako takie nie może być wyłączone ani ograniczone. Stosownie do art. 57 § 1 „nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne”. Natomiast według art. 58 § 1 „czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy”. Sprzedaż udziału w nieruchomości stanowi przeniesienie własności w części przysługującej współwłaścicielowi. Nabywca udziału w nieruchomości staje się jej współwłaścicielem. Należy podkreślić, że współwłaściciel może rozporządzić swoim udziałem we współwłasności bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Czy współwłaściciel ma prawo pierwokupu w stosunku do przedmiotu współwłasności? Współwłaściciel nie ma prawa pierwokupu w stosunku do przedmiotu współwłasności, chyba że przedmiotem współwłasności jest nieruchomość rolna. W myśl art. 166 „w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy”. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 czerwca 1992 r., sygn. akt. III CZP 75/92, prowadzenie gospodarstwa rolnego na wspólnym gruncie to sytuacja, w której współwłaściciele prowadzą wspólne gospodarstwo na wspólnym gruncie, gospodarstwo jest prowadzone przez jednego ze współwłaścicieli ze zgodą pozostałych czy też na części wydzielonej w wyniku nieformalnego zniesienia współwłasności, działu spadku czy też podziału quoad usum (z łac. do używania). Według art. 597 § 1 „rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona”. Art. 598 § 1 wskazuje, iż „zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią”. Prawo pierwokupu a sprzedaż rzeczy osobie trzeciej Natomiast wedle art. 599 § 1 „jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę”. Należy pamiętać, iż w ramach współwłasności ułamkowej występuje współwłasność spadkowa, która rządzi się nieco odmiennymi regułami. Te reguły będą miały zastosowanie, jeżeli Pan i siostra nabyliście swoje udziały we współwłasności w wyniku dziedziczenia po swoim ojcu. Według art. 1035 „jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów” tytułu VIII, księgi czwartej Kodeksu cywilnego zatytułowanej „Wspólność majątku spadkowego i dział spadku”. Rozporządzanie przez spadkobiercę udziałem w przedmiocie należącym do spadku Według art. 1036 „spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku”. Kodeks cywilny nie przewiduje sankcji nieważności w postaci nieważności rozporządzenia udziałem w przedmiocie należącym do spadku bez zgody współspadkobierców. Bezskuteczność rozporządzenia udziałem w przedmiocie spadkowym wystąpi jedynie wtedy, kiedy rozporządzenie to naruszałoby uprawnienia spadkobiercy przysługujące na podstawie przepisów o dziale spadku. W przypadku spadku należy wspomnieć, że stosownie do art. 1051 „spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub w części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego”. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Pytanie: Czy współwłaściciel może sprzedać swój udział w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności?adw. Mikołaj Pomin17 stycznia 2017, 10:07Odpowiedź: W czasie trwania współwłasności, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do korzystania ze wspólnej rzeczy w taki sposób, jaki nie kłóci się z prawem pozostałych współwłaścicieli. Dopóki trwa współwłasność, każdy ze współwłaścicieli ma udział w całości. Dopiero w wyniku jej zniesienia ustalone zostaje, kto staje się właścicielem całości lub poszczególnych części powstałych w jej wyniku. Obowiązujące przepisy nie wprowadzają zakazu sprzedaży udziałów przed zniesieniem współwłasności. Sprzedaż udziałów oznacza tylko tyle, że zmienia się osoba uprawniona do korzystania z nich. Tym samym na nabywcę przechodzą wszystkie obowiązki i prawa wynikające ze współwłasności, w tym prawo do żądania jej zniesienia. W kontekście sprzedaży udziału we współwłasności warto przypomnieć treść art. 166 § 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału, pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem, albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

czy można sprzedać udział we współwłasności nieruchomości